L’offre d’achat en immobilier

Le monde immobilier est assez vaste. Il renferme une multitude d’interactions, qui prennent souvent la forme de contrat. Le principal contrat que l’on rencontre dans ce domaine est le contrat de vente. Mais ce contrat implique une action indispensable : l’achat.  

Ainsi, deux parties sont impliquées dans ces différentes actions : le vendeur et l’acheteur. Le plus souvent, c’est le vendeur qui met en vente un bien immobilier et l’acheteur peut, s’il est intéressé, se manifester. Cela implique qu’une fois la vente publiée, l’acheteur peut faire une offre qui est susceptible d’intéresser le vendeur. C’est cette offre qu’on appelle l’offre d’achat. Il va sans dire qu’une telle offre, doit se présenter sous une certaine forme, et remplir certaines conditions. Quelles peuvent donc bien être ces formes et ses conditions ? Des différents types d’offres au blocage de la vente, découvrez en détail tout ce qu’il faut savoir !

L’offre d’achat : c’est quoi ?

Les transactions commerciales s’effectuent à travers l’achat et la vente de biens. En général, l’acheteur et le vendeur se rencontrent dans le but d’acquérir le bien d’une part (l’acheteur) et de l’autre de transférer le droit de propriété (le vendeur). On parle de vente dans ces cas là. Pour vendre un bien, le vendeur se doit d’en faire la publicité afin d’informer le public de son intention de vendre. Une fois informé que le bien est disponible sur le marché, l’acheteur informe le vendeur de son intention d’acheter. L’acheteur en effet, confirme au vendeur qu’il est intéressé par le bien en question en lui signifiant une offre d’achat. Cette offre d’achat peut être pour accepter le prix de vente. Il n’y a alors pas de négociation et le bien est vendu dans un bref délai. Le cas échéant, il peut décider de proposer un prix inférieur au prix de vente. Dans ce cas, le vendeur à la faculté de refuser, ou d’accepter. Si le vendeur accepte, le bien sera vendu le plus vite possible mais s’il refuse, le vendeur devra se tourner vers un autre acquéreur potentiel. Enfin, l’offre d’achat peut proposer de négocier le prix. Ainsi, le vendeur, une fois informé de l’intention d’acheter peut entrer en pourparlers avec l’acheteur.  

Définition

Dans le domaine immobilier, l’offre d’achat constitue un acte juridique par lequel l’acheteur émet son consentement pour acheter un immeuble au vendeur à un prix qui est déjà établit. En d’autres termes, l’offre d’achat immobilier est un document ayant une valeur légale. Ce document permet à l’acheteur d’informer le vendeur de sa volonté d’acheter l’immeuble mis sur le marché. Le prix de l’immeuble ayant déjà été fixé par l’acheteur. Cette offre implique deux principales conséquences : elle rend le bien immobilier inaccessible et entraîne des obligations aussi bien pour le vendeur que pour l’acheteur.  

L’inaccessibilité du bien immobilier

Comprenons bien que lorsque le vendeur met sur le marché son immeuble, ce dernier veut se déposséder du droit de propriété de celui-ci au profit d’une autre personne, l’acheteur. L’acheteur quant à lui voulant posséder l’immeuble, se voit obligé de répondre à l’offre, mais rien ne dit qu’il est le seul intéressé. En réalité, pour un immeuble et comme c’est souvent le cas, plusieurs personnes sont intéressées. Il n’y a donc plus un seul acquéreur potentiel, mais plusieurs. Une telle situation, soumet les acheteurs à une petite concurrence. Ainsi, il appartient à celui qui répond le plus rapidement à l’offre ou à celui qui dispose de la meilleure offre, de rendre l’immeuble indisponible. Une fois l’immeuble inaccessible aux autres acquéreurs potentiels, l’acheteur a toute la largesse de débattre s’il veut du prix ou de proposer un prix inférieur à celui fixé par le vendeur. Par conséquent, une fois les deux parties en relation, cette situation engendre des obligations pour l’acheteur et le vendeur.  

Les obligations

Ces obligations ne sont pas unilatérales, c’est-à-dire qu’elles ne sont pas imposées qu’à une seule des parties. Elles sont donc bilatérales. Ainsi, aussi bien le vendeur que l’acheteur ont des obligations envers l’autre.  

Les obligations de l’acheteur

Il est ici question des principes et des exceptions à ces obligations

• Les principes

Si l’offre de l’acheteur est acceptée par le vendeur, cela entraîne inévitablement des obligations à son égard. Ainsi, l’acheteur se doit entre autres, de respecter le prix fixé par le vendeur. C’est tout à fait normal. Que ce soit dans le cas d’une offre d’achat pour le prix initialement fixé ou dans le cas d’une négociation, l’acheteur ne peut pas payer un prix en dessous de ce qui a été convenu. De plus, une fois qu’il a accepté le prix fixé par le vendeur l’acheteur ne peut se rétracter à acheter l’immeuble. Cela va sans dire, car on estime que lorsque la vente est parfaite (quand l’acheteur et le vendeur tombent d’accord sur la chose et le prix) elle a déjà été effectuée. Impossible donc de revenir en arrière et de changer d’avis.

• Les exceptions

Les obligations que doit respecter l’acheteur ont deux exceptions. Elles tiennent lorsque l’acheteur fait face à un refus du vendeur ou lorsque votre offre fait l’objet d’une contre-proposition. En réalité, du moment où c’est le vendeur qui est propriétaire du bien, il a toutes les facultés possibles. Il peut donc se rétracter lorsque le prix que vous proposez ne lui convient pas. Dans un tel cas, l’acheteur n’a plus aucune obligation à l’égard du vendeur. Ce qui est tout à fait compréhensible, car la vente n’a plus lieu. Pour ce qui est de la contre-proposition, elle constitue une autre offre faite par un autre acquéreur potentiel. Cette offre, lorsque le vendeur l’examine, est meilleure par rapport à l’offre faite par le premier acquéreur potentiel. Il va donc de l’intérêt du vendeur d’accepter une offre supérieure à la vôtre.  

Les obligations du vendeur

En réalité, une fois la vente conclue, le vendeur n’a qu’une seule obligation : celle de livrer l’immeuble. Mais, on ne peut  à priori pas livrer un immeuble. Cette obligation en matière immobilière se décompose donc en deux autres : transmettre le titre de propriété et donner l’accès à l’acquéreur à l’immeuble. Vous n’ignorez sans doute pas, qu’en matière de meuble, possession vaut titre, mais tel n’est pas le cas en matière immobilière. Pour donc prouver que vous êtes le propriétaire d’un immeuble, vous devez avoir le titre de propriété de cet immeuble. Ainsi, le vendeur à l’obligation, une fois la vente achevée, de vous remettre le titre de propriété. Ce titre constituera la preuve que la vente a été faite et que l’immeuble en question vous appartient bel et bien. Ensuite, le vendeur doit faire en sorte que vous puissiez avoir accès à l’immeuble. Il doit donc vous remettre les clés, afin que vous ayez la possibilité d’y pénétrer sans encombres.  

Les facultés dont dispose le vendeur

Lorsque le vendeur fait la publication de la mise en vente de son immeuble, il est tout d’abord lié à la première offre qui respecte le prix initial. Cela signifie tout simplement qu’il a l’obligation d’examiner la première offre d’achat qui lui est faite et qui respecte le prix. Il doit donc privilégier l’acquéreur potentiel qui fait une telle offre. Ensuite, le vendeur a la faculté de refuser l’offre dans le cas où celle-ci ne respecte pas le prix fixé. Le fait qu’il ait la faculté de refuser signifie également qu’il peut accepter l’offre, même si le prix est inférieur à celui qu’il a fixé. Cette décision ne dépend que de lui et des intérêts qu’il a en jeu.  

La communication

Il est très important que dans le cas d’une offre d’achat immobilier, le vendeur et l’acheteur communiquent sur les formalités à remplir. Cette communication concerne plus les modes de paiement de l’immeuble. Ainsi, les deux parties peuvent convenir que le paiement s’effectuera par chèque ou par virement. C’est une étape très importante dans la mesure où elle permet d’éviter certaines erreurs dans le paiement du prix ou empêche que les deux parties soient dans la confusion. Elles doivent donc être sûres que la transaction s’effectuera de telle ou telle manière. De plus, elle permet au vendeur d’avoir une certaine idée sur les acquéreurs potentiels. La communication est en effet un bon moyen d’en savoir plus sur l’autre partie. Elle permet de déterminer dans certains cas si l’acheteur est de bonne foi ou non.  

L’offre d’achat en elle-même

La rédaction de l’offre d’achat n’emprunte pas de forme standard. En effet, elle peut être rédigée de la manière que vous voulez. Elle est donc laissée à votre appréciation. Cependant, ce n’est pas parce qu’aucune forme n’est exigée, qu’elle ne doit pas contenir certains éléments. Ainsi, elle doit être rédigée de manière à ce que tous les éléments afférents aux contrats y apparaissent. Elle doit donc au moins contenir l’état civil des parties, une description du bien, le délai de validité et les modalités de paiement du vendeur.

• L’état civil : c’est un élément indispensable. En effet, lorsqu’il s’agit d’une vente, surtout lorsqu’elle est immobilière, il est capital de connaître le nom de celui avec lequel vous contractez. Il faut bien pouvoir l’identifier après tout !
• La description du bien : il faut en effet que l’offre d’achat contienne un petit descriptif précis de l’immeuble objet de l’offre. Cela servira à confirmer que l’immeuble objet de l’offre est bien celui qui vous sera livré. Ceci, dans le but d’éviter certaines erreurs lors de la vente.
• Le délai de validité : également un élément important. L’offre est en effet valable sur une certaine durée, 8 jours précisément. Ainsi, passé ce délai, si le vendeur ne répond pas, l’offre est supposée être caduque.
• Les modalités de paiement : elles ont pour but d’éviter les incompréhensions qui pourraient venir entacher les obligations de l’acheteur. Elles visent également à déterminer par quel moyen (chèque ou virement bancaire), l’acheteur va payer l’immeuble.

Pas de versement préalable

Depuis quelques années, il est formellement interdit à l’acheteur de verser une certaine somme afin que ce dernier puisse lui réserver l’immeuble objet de l’offre. On peut le comprendre, car cela équivaudrait à léser les autres acquéreurs potentiels et ne pas assurer l’égalité de tous. Cela amènerait donc à opérer une discrimination au profit de l’acheteur principal. Cette procédure est donc prohibée sous peine de nullité de l’acte. Ainsi, si un tel versement était effectué au profit du vendeur, cela reviendrait à annuler l’offre et par ricochet la vente immobilière. Il convient aussi d’attirer l’attention sur le fait que tout versement de fonds au profit du vendeur doit être effectué après la signature du compromis de vente. Ledit compromis étant un contrat qui prépare le contrat de vente en lui-même. Pour finir, l’acheteur est également interdit de bloquer l’affaire. Cela revient également à dire qu’aucune somme ne doit être versée au vendeur, car cela constituerait un blocage de la vente.  

Le paiement après le compromis

Une fois l’offre d’achat acceptée par le vendeur les parties passent à l’étape du compromis de vente. Le compromis de vente est un contrat accessoire qui énumère toutes les conditions dans lesquelles doit s’opérer le contrat principal qui est le contrat de vente. Ce compromis peut être signé de deux façons : de particulier à particulier ou devant le notaire.    

Le compromis de particulier à particulier

Ce compromis est un acte sous seing privé qui se passe entre le vendeur et l’acheteur. Il est cependant règlementé et doit respecter certaines conditions.

• Il doit se baser sur les formulaires du contrat de vente. Ainsi, il est évident que pour signer un tel contrat, il doit être basé que les conditions et les pièces utilisées pour un contrat de vente.
• Le vendeur ici a l’autorisation de rentrer en possession de la somme qui lui est due, uniquement lorsque le délai de rétractation est dépassé.
• C’est également lorsque le délai de rétractation est dépassé que l’acheteur peut verser une certaines sonne au vendeur. Il peut en outre, le faire par chèque.
• Ce chèque, s’il est approvisionné, n’est pas destiné au vendeur, mais au notaire qui aura aidé à la conclusion du compromis de vente.
• L’acheteur peut décider d’effectuer le paiement soit par chèque ou par virement bancaire.

Le compromis signé devant le notaire

Pour ce qui est du compromis signé devant le notaire, l’acheteur a l’obligation de verser une certaine somme au vendeur. Cette somme ne doit pas dépasser 5% du prix de vente. C’est une condition indispensable dans la mesure où, elle permet au vendeur de s’assurer de la bonne foi de l’acquéreur. Toutefois, un montant fixe peut être déterminé par les parties. Cela dépend bien entendu de l’accord qu’ils ont passé et du revenu disponible au niveau de l’acheteur.  

Rétractation de l’acheteur ?

A tout moment, l’acheteur a la faculté de se rétracter, s’il n’est plus intéressé par l’acquisition du bien immobilier. Mais il ne peut se rétracter que dans certaines conditions :

• Sa rétractation ne peut intervenir que 7 jours après la conclusion du contrat de vente.
• Si la signature du compromis de vente s’est faite de personne à personne, cela suppose qu’il n’a versé aucune somme au vendeur. Par conséquent, il ne doit récupérer aucune somme auprès de ce dernier.
• Mais dans le cas où la signature du contrat s’est faite devant un notaire, c’est qu’il a versé une somme au vendeur. Ainsi, il peut donc récupérer cette somme dans un délai de 3 semaines.

Les différentes catégories d’offres d’achat

Les offres d’achat, nous le rappelons, peuvent emprunter n’importe quelle forme rédactionnelle. L’essentiel est qu’il y ait toutes les informations nécessaires en vue d’amener les parties à un compromis de vente. Mais elles se présentent cependant sous 3 différentes catégories. C’est ainsi qu’on peut distinguer les offres d’achat au prix à l’annonce celles au prix inférieur et les offres de négociation.  

L’offre d’achat au prix à l’annonce

Ici, l’acheteur informe le vendeur qu’il souhaite acheter l’immeuble au prix fixé par le vendeur. Elle emprunte la forme d’une lettre recommandée avec accusé de réception. Elle doit donc en énumérer l’objet qui est bien entendu l’offre d’achat. Dans cette lettre, le futur acquéreur se doit de donner son adresse et de confirmer qu’il est d’accord pour le prix fixé. Ensuite, l’acheteur et le vendeur doivent s’engager de façon réciproque sur le fait qu’ils respecteront chacun leur obligation. Pour finir, ils se doivent de se fixer un rendez-vous. Cette rencontre peut avoir lieu à l’étude d’un notaire. Ils doivent dans ce cas mentionner son état civil. Par ailleurs, l’acheteur peut informer le vendeur s’il a contracté un prêt immobilier.  

L’offre d’achat au prix inférieur à l’annonce

Elle s’effectue dans les mêmes conditions que l’offre d’achat au prix à l’annonce. La différence ici, c’est que l’acheteur souhaite acheter l’immeuble, à un prix inférieur à celui qui a été fixé. Dans ce cas, le vendeur peut soit accepter, soit refuser. Dans une telle situation, l’acheteur doit signifier au vendeur que le prix sera intégralement payé et doit aussi préciser le mode de financement (prêt ou non). Il doit de plus donner les informations nécessaires pour pouvoir compléter l’offre. Le refus du vendeur rend forcément l’offre de l’acheteur caduque. Dans le cas où le vendeur accepte l’offre ils doivent passer à l’étape du compromis de vente. Dans la lettre, l’acheteur doit également signifier que son offre est valable pour 8 jours.  

L’offre de négociation

Pour ce qui est de l’offre de négociation, elle implique que l’acheteur a visité l’immeuble dans le but d’avoir une idée de ce que le vendeur lui propose. Après la visite, il fait une proposition au vendeur à un prix inférieur à celui initialement fixé. C’est ce prix qui est considéré comme étant la base des négociations à venir. L’acheteur doit au préalable informer le vendeur dans la lettre de la visite et dire que le prix proposé amène à discussion. Il demande donc au vendeur s’il peut diminuer le prix. L’acheteur doit également lui accorder 8 jours pour répondre en lui donnant ses contacts téléphoniques. Il doit aussi informer le vendeur que si le délai passe sans aucune réponse, c’est qu’il est supposé avoir refusé l’offre. En définitive, il s’agit d’inviter le vendeur aux pourparlers.[/vc_column_text][/vc_column][/vc_row]