Le véritable cauchemar d’un propriétaire est sans doute la difficulté à percevoir ses loyers à temps. C’est une situation très délicate à gérer. Personne, aussi magnanime soit-il, ne souhaite vraiment se retrouver dans ce contexte. Car il est plutôt difficile à maîtriser. On note pourtant qu’il existe une possibilité sur quatre pour qu’un gérant de location soit confronté à ce problème.
Se loger est devenu aujourd’hui un impératif pour la majorité des personnes actives. Et cela qu’elles soient majeures ou en quête de réalisation de soi. C’est un acte par lequel l’individu se sent capable et à même de prendre sa vie en main et de s’affirmer en tant qu’adulte. Qu’ils soient travailleurs, étudiants. Voyageurs ou touristes, les demandeurs de logements doivent être capables d'une chose. Prévoir et garantir un bon paiement de leurs loyers. Notamment afin de ne pas jeter du discrédit sur leurs propres personnes. Ni créer des perturbations dans ce domaine du monde des affaires. Certes le secteur est lucratif. Mais beaucoup de personnes craignent d’investir dans l’immobilier. Simplement à cause des risques d’impayés de loyers. Ils ne savent pas souvent comment les percevoir de façon régulière. Il existe pourtant des moyens tous plus originaux les uns que les autres d'y arriver. Propriétaires et agences immobilières peuvent donc faire face à cette difficulté. En tant que propriétaire de biens immobiliers, il est très important pour vous d’être assez réaliste. Et aussi proactif que possible pour éviter les désagréments avec les locataires indélicats. Consciente ou accidentelle, l’accumulation d’impayés est souvent source de tensions. Il convient de les régler de façon humaine et civilisée. A cet effet, il existe une panoplie de recettes que l’on peut utiliser. Vous en trouverez ici quelques-unes usuelles. Et aussi d’autres encore inconnues du grand public. Le choix dépendra donc de votre objectif. Mais il vous est vivement conseillé d’appliquer ces recettes de façon méthodique. Notamment pour ne pas tomber sous le coup de la loi bien qu’en revendiquant vos propres droits.
Astuce N° 1 : N’accepter qu’un locataire digne de fois
Dans le monde des affaires et surtout de l’immobilier, on rencontre des acteurs de tout genre. Acheteurs, vendeurs ou locataires, ils cachent des caractéristiques spécifiques. Et il est difficile, voire impossible de le détecter là l’œil nu. En affaires, il vous est donc conseillé de prendre des dispositions. Surtout pour faire des enquêtes poussées. Elles aident à savoir réellement avec quel type de partenaire vous allez collaborer. La location de biens immobiliers ne déroge aucunement à ces précautions. C’est pourquoi en tant que propriétaire, il faut prendre certaines dispositions. Comme exiger de son futur locataire une garantie de paiement de loyer. Elle consiste à amener le client à verser une somme sur un compte bancaire indiqué par le propriétaire. Le montant peut parfois atteindre 3 à 4 mois de loyer. Il et est utilisé en cas d’impossibilité pour le locataire de payer ses dettes. La garantie de paiement est considérée comme un gage de bonne foi du locataire auprès de son propriétaire. Elle rassure ce dernier par rapport à la moralité de son futur client. Elle arrange le plus souvent les travailleurs qui sont sous Contrat à Durée Indéterminée (CDI). Les autres ne sont pas plus désavantagés mais sont généralement sous-estimés. (Dans ce cas) Il existe une autre façon de récupérer les loyers que nous vous suggérons d’examiner.
Astuce N° 2 : Collecter de la documentation sur votre locataire
Voilà qui est digne d’une mission à la Sherlock Holmes! La collecte d’information et de documentation sur son futur locataire est impérative. Si tant est que le propriétaire tient à s’assurer de sa capacité à payer ses loyers. Cela ressemble à vue d’œil à une intrusion dans la vie privée du locataire. Mais en fait, cette investigation permet une identification précise du futur client. La collecte d’information comprend principalement des pièces à caractère administratif. A caractère financier et certaines justifications délivrées par l’Etat. Il s’agit entre autres:
- De la carte nationale d’identité;
- Du passeport;
- De la carte de séjour;
- Des 03 dernières fiches de paie;
- De l’attestation de travail;
- De la justification d’impôts;
Ces divers documents sont à constituer en dossier par le locataire. Et à transmettre au propriétaire qui se chargera à son tour d’en faire la certification. Celle-ci est une étape nécessaire qui permet au bailleur d’avoir une idée des revenus de son futur locataire. Et par là même de sa capacité financière. Il existe des structures spécialisées dans ce milieu. Elles sont là pour vous aider à faire la certification des documents de vos hôtes. Cette deuxième astuce est complémentaire de celle à venir et qui est tout aussi importante.
Astuce N° 3 : Vérifier les ressources de vos locataires
La vérification des ressources est une collecte d’informations. Ces dernières doivent être pratiques et bien renseignées. Cette vérification implique parfois une enquête. Notamment sur l’entourage immédiat du locataire (membres de famille, voisins, collègues de travail). afin d’obtenir des réponses plus fiables sur son style de vie, ses habitudes et ses biens usuels. Cette enquête détermine une chose. Notamment si le locataire peut satisfaire ou non aux exigences de location imposées par votre gestion. La vérification des ressources de vos locataires débouche sur une nouvelle astuce. Ladite astuce est inconnue du grand public. C’est une méthode curieuse mais très efficace. Elle vous permet de rentrer assurément dans vos fonds de manière rapide et sans bavure. En quoi consiste-t-elle ?
Astuce N° 4 : garantissez vos loyers avec la voiture de votre locataire
Elle est surprenante et totalement hors norme. Cette pratique parfaitement légale consiste à vous engager avec votre locataire. Notamment sur la garantie de paiement de ses loyers qui. La garantie en question se trouvant être sa voiture. Comme nous le savons tous, la voiture constitue aujourd’hui le moyen de transport le plus usité. Surtout pour mener ses activités. Un locataire qui accepte de la mettre en garantie est d’office considéré comme assez sérieux. Cela prouve qu'il peut s’engager dans ce genre de contractualisation. Les moins sérieux se désistent d’office et passent leur chemin. Cela vous évite à long terme d’avoir à gérer des cas d’impayés de loyers. La garantie de voiture doit s’exercer sans pression sur le locataire. Et avec des conditions d’entente assez souples. Ces dernières ne devant pas constituer une entrave à ses activités habituelles. Nombre de propriétaires qui connaissent et exploitent cette méthode sont tranquilles. Ils sont rassurés à 95% du paiement de leurs loyers à bonne date.
Astuce N° 5 : Les assurances loyers impayés
Beaucoup l’ignorent peut-être, mais les assurances couvrent de nos jours de plus en plus de domaines. Même parfois les plus insignifiants. Dans le cas d’espèce, il est question d’assurance loyers impayés. Elles fonctionnent un peu comme les assurances classiques, couvrant les loyers impayés. Elles constituent une garantie sûre pour le propriétaire qui y souscrit. Plusieurs sociétés d’assurance la proposent à leurs clients. Puis s’occupent convenablement d’eux en cas de sinistre avéré. Dans ce cas, les assurances mènent toujours des enquêtes préliminaires. Ceci s'avère utile. Notamment avant de déterminer s’il y a vraiment eu des préjudices pouvant entraîner le versement de la somme réclamée à l’assuré. Ces délais mettent un peu à mal les propriétaires. Dans la majorité des cas, ils préfèrent s’en remettre à des assurances à caractère mutualiste et communautaire. Celles-ci sont un peu plus chères que les autres. Mais en revanche, elles assurent un paiement automatique. Et sans enquêtes préliminaires. Il existe aussi un mécanisme nommé visale qui est une forme de cautionnement gratuit. Il est spécialement réservé aux travailleurs sous CDI. Il assure et garantit 03 ans de bail aux salariés. Les bailleurs peuvent requérir également cette garantie auprès de leurs futurs hôtes. Réglementaire et assuré, ce dispositif est considéré comme une bouée de sauvetage. Aussi bien pour les locataires salariés que pour les propriétaires qui sont désormais remplis de quiétude. Les locataires qui bénéficient d’une aide au logement ont une possibilité. Comme preuve de garantie, ils peuvent verser ladite aide. Et ceci directement sur le compte de leur propriétaire. Plus d'informations à ce sujet dans l'article "Une assurance loyers impayés gratuite"
Astuce N° 6 : Privilégier une bonne relation bailleur-locataire
Cette astuce est principalement basée sur les soft skills. Autrement dit, les relations humaines. C’est la plus vieille des méthodes de location immobilière. Depuis la rencontre avec son futur locataire, le propriétaire tisse avec lui une relation. Cette relation doit être basée sur le respect de la parole donnée, la confiance et le respect des lois et engagements. Quoi de plus beau que de s’entendre à merveille avec son locataire! En vertu de cette entente, il s’efforce d’être à jour vis-à-vis de son bailleur ! En cas de contre temps et de coup dur, il en réfère à son propriétaire. Et lui propose les différentes possibilités de solvabilité qu’il peut honorer. Un bon climat entre bailleur et hôte est souvent la meilleure option possible. Notamment pour éviter des conflits inutiles en cas d’impayés. D’autant plus que la raison d’être de cette astuce est principalement d’éviter les impayés. Un propriétaire en mauvais termes avec son locataire ne dispose jamais celui-ci à s’ouvrir à lui de bon gré. Climat suspicieux, tension constante, espionnage s'installent alors. Pour qu’à la moindre incartade on puisse trouver une raison valable pour envoyer un préavis. Du côté du locataire c’est pareil, celui-ci ne se sent plus à l’aise. Il a l’impression d’être toujours observé. Il commence également à développer des sentiments rebelles et haineux envers son bailleur. Ils se mettent l’un et l’autre à manquer à leurs obligations respectives et bonjour les dégâts ! Il importe donc que les deux parties développent de bons rapports relationnels. Et ceci au-delà du caractère contractuel qui les lie. Cela est nécessaire afin d’instaurer une saine collaboration entre elles. Lorsque qu’un climat convivial est maintenu, il peut ouvrir une porte de sortie au locataire. Notamment en cas de non-respect du délai de paiement.
Astuce N°7 : La proactivité
Mieux vaut prévenir que guérir, a-t-on souvent coutume d’entendre. Cette maxime devenue populaire s’emploie également dans le monde de l’immobilier. Notamment par les propriétaires soucieux de ne pas se voir confrontés aux problèmes d’impayés de loyers. La proactivité est donc le fait d’anticiper les situations à venir. Et de prendre les devants avant la survenue du pire scénario possible. Parfois quand le mois arrive à terme, le locataire ne donne pas toujours signe de vie. Il est préférable de lui envoyer un mail ou un courrier. Juste pour lui rappeler de ne pas oublier d’honorer ses engagements. Ce message doit être le plus conciliant possible. avec un ton calme, familier et agréable à la lecture. Ceci pour éviter de frustrer le locataire qui rappelons-le, a aussi des droits. Le retard dans le paiement de son loyer peut être dû à un oubli, à un voyage ou à un accident : on ne le sait pas. C’est pourquoi il faut privilégier la courtoisie à tout autre chose. Si la première correspondance reste sans réponse, une seconde pourra être envoyée. Avec cette fois-ci un accusé de réception en appui. Dans le jargon immobilier, il est appelé relance de mise en demeure. Votre locataire devra alors vous répondre dans les meilleurs délais. Sinon, son silence pourrait être considéré comme un acte de mauvaise foi. Ce qui risque de donner une tournure malencontreuse à votre collaboration. Le propriétaire doit savoir que ceci ne constitue pas un motif assez suffisant pour s’emporter. Il existe toujours d’autres alternatives pour régler le problème.
Astuce N° 8 : Contacter les personnes garantes de votre locataire
C’est une solution qui marche formidablement bien. Elle exerce une pression morale et psychologique sur le locataire indélicat. Notamment quand il se refuse à honorer ses engagements. Pour que votre locataire soit logé, des personnes ont sans doute dû se porter garantes. Il faut les contacter par courriers, par mails ou encore par rencontre physique. Lorsqu’on fait cela, le retour est immédiat. Le locataire se retrouve en position défavorable envers ses proches. Surtout si ces derniers le tiennent en haute estime. Nous le savons tous, l’être humain tient à sa fierté et son orgueil. Pour cela, le locataire ne voudra en aucun cas se laisser humilier de la sorte. Il sera dans l’obligation de réagir afin de laver son honneur en quelque sorte. Que veut-on de plus ? Bien souvent après cette option, le locataire revient à la raison et se décide à trouver un terrain d’entente. C’est alors qu’intervient la solution qui a été abordée à la fin de la section de l’astuce N° 7.
Astuce N° 9 : Trouver un arrangement à l’amiable
C’est la solution qui arrange tout le monde. Le règlement à l’amiable est une porte de sortie de crise qui évite beaucoup de mésaventures potentielles. Il consiste généralement en un tête-à-tête entre le bailleur et le locataire. Au cours de cette rencontre, le locataire explique en long et en large sa situation. Puis il demande un moratoire au cours duquel il s’engage à régler ses impayés. Quand il est de bonne foi et fait des doléances acceptables, le bailleur doit lui accorder une rallonge exceptionnelle. Ceci pour lui permettre de se mettre à jour. L’entente à l’amiable ainsi que les résolutions prises doivent être consignées par écrit. Puis cosignées par les deux parties concernées. Ce dernier point n’est pas une astuce en soi pour éviter les impayés de loyers. Mais il faut rappeler qu'apposer une signature peut constituer un facteur intimidant. Et est donc susceptible de faire pencher la balance du côté du propriétaire. Elle s’emploie quand la situation commence à devenir critique. Et surtout lorsque le locataire, malgré toutes les mises en demeure, s’entête à ne pas se mettre à jour.
Astuce N° 10 : L’Huissier de Justice
Parfois en dépit de toutes les actions de conciliation,on n’arrive à aucune solution. On est alors obligé en tant que propriétaire, d'en référer à des personnes spécialisées dans le règlement des contentieux. Le premier acteur de cette chaine de règlement se trouve être l’huissier de justice. On s'adresse à lui pour faire délivrer à l’endroit de son locataire, un commandement de payer. Le commandement de payer est une missive adressée par l’huissier. Elle somme le locataire de solder ses impayés avant une date limite au risque de voir le contrat de bail résilié. Et de se voir également flanquer une assignation à comparaitre devant un juge. Dans bien des cas, beaucoup de locataires s’empressent de payer leurs dettes. Ou alors, demandent un nouveau règlement à l’amiable. Seuls ceux qui sont réellement mal intentionnés et malhonnêtes s’entêtent ou décident de fuir leurs responsabilités. En pareille occurence, le propriétaire se munit de preuves. Celles qui attestent du fait qu'il respecte la procédure. Puis il fait appel à son huissier. Ceci pour émettre un avis d’expulsion contre le locataire. Cet avis est constaté par un juge qui au cours d’une procédure judiciaire, en prend acte et valide la décision d’expulsion. Il est donc émis un commandement à quitter les lieux. Ceci en réglant les impayés et, si avérés, les dommages et intérêts en réparation des préjudices subis par le propriétaire. Voilà ainsi résumées les alternatives dont disposent les propriétaires de maisons locatives. Elles sont utiles pour palier au problème récurrent des impayés de loyers et ses corollaires.
A présent, vous avez les outils nécessaires pour lutter contre ce phénomène. Utilisez-les pour éviter les situations entrainant la faillite dans l’immobilier.
